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명도 및 유치권 소송

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명도소송이란?

부동산경매에서 부동산 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령을 받는 사람 이외의 사람이 해당부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인이 그 부동산을 점유하기 위해 넘겨달라는 소송을 제기하는 것을 말합니다.

 

인도명령이란?

매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속점유하고 있어 예상치 못한 손해를 보게 됐을 경우에 매수인이 법원에 신청해서 채무자·전소유자·점유자로부터 그 부동산을 회복하는 것을 말합니다.
 
명도소송

부동산경매에서 부동산 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령을 받는 사람 이외의 사람이 해당부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인이 그 부동산을 점유하기 위해 넘겨달라는 소송을 제기하는 것을 말합니다. 명도소송의 제기권자는 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이며 명도소송의 제기기간은 인도명령과 달리 그 기간에 제한이 없고 명도소송판결이 나고 집행문이 발효되면 강제집행하여 해당 부동산을 점유할 수 있습니다.

 

인도명령

매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속점유하고 있어 예상치 못한 손해를 보게 됐을 경우에 매수인이 법원에 신청해서 채무자·전소유자·점유자로부터 그 부동산을 회복하는 것을 말합니다.

그러나 대항력을 갖춘 임차인 등의 경우처럼 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령을 신청 할 수 없습니다.

인도명령의 신청인은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이며 법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자 또는 점유자는 해당부동산을 매수인에게 인도해야하는데 만약 채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령을 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다.

 

 

유치권이란?

타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그에 관해 생긴 채권을 변재 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리입니다.(민법 제320조 제1항)
 
유치권

타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그에 관해 생긴 채권을 변재 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리입니다.(민법 제320조 제1항)
흔히 우리 주변에서 유치권은 공사대금을 받지 못한 공사업자가 공사대금을 변제받을 때까지 건물을 점유하고 유치하는 경우를 볼 수있습니다.

경매나 공매에서의 유치권은 낙찰받은 자가 유치권자와 상의하여 해결하는 방법이 있을 수 있고 협의가 불가한 경우 법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 그러므로 입찰에 참여하는 우리는 입찰 전에 유치권자의 채권금액 등을 사전에 알고 입찰에 참여하여야 합니다. 유치권자는 배당에 참여할 수 없기 때문에 낙찰자가 채권금액을 합의할 때까지 인도를 거부할 수 있으므로 주의를 요합니다.  유치권자가 배당에 참여하고자 할때는 가압류나 본안소송을 거처 확정판결을 받을 때만 가능하고 이경우는 배당 중 부족한 부분은 낙찰자가 인수 할 수 있습니다.

 

유치권의 성립요건

1. 유치권은 부동산, 동산 또는 유가증권 등을 목적물로 합니다.

2. 유치권의 목적물 자체에서 발생된 직접적으로 관련이 있는 채권이어야 하고 채권이 소멸시효로 소멸되면 유치권은 없어집니다.

3. 채권이 변제기에 도래하여야 합니다.

4. 목적물을 적법하게 점유하고 있어야 합니다.

5. 유치권 발생 배제 특약이 없어야 합니다.

6. 유치권은 경매개시결정 기입등기 이전에 성립되어야 합니다.(대법 2005다 22688)


 

유치권의 권리

유치권자는 채권을 변제받을 때까지 해당물건을 점유하면서 인도를 거절할 수 있습니다.
단, 직접 낙찰자에게 피담보채권의 변제를 청구할 수 없습니다.목적물의 환가를 위한 경매를 신청할 수 있습니다.

 

유치권의 의무

유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 합니다.
유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용*대여*담보제공을 할 수 없으나 유치물의 보존에 필요한 사항은 예외로 합니다.
유치권자가 그 의무를 위반한 때에는 채무자는 일방적 의사표시에 의하여 유치권 소멸을 청구할 수 있고, 유치권은 소멸합니다.

 

법정지상권

지상권설정등기를 하지 않아도 성립되는 경우를 말합니다.
우리 민법은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 인정 합니다.
 
법정지상권이란 ?

지상권설정등기를 하지 않아도 성립되는 경우를 말합니다. 우리 민법은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 인정 합니다.

따라서, 매매나 증여, 경매 등으로 토지와 건물 소유자가 바뀌게 되는 경우 건물주가 일정기간 토지를 이용할 수 있게 하는 권리가 바로 이 법정지상권입니다.

 

법정지상권이 성립되기 위해서는

1. 우선 저당권 설정당시 토지와 건물이 동일인 소유일 것.

2. 매매, 경매 등으로 토지와 건물 소유주가 달라질 것.

3. 토지주인과 건물주 사이에 건물을 철거하기로 하는 특약이 없을 것.

이상과 같은 충족요건을 갖추어야 합니다. 물론 법정지상권이 성립될 경우 토지소유주는 지료를 받을 수 있습니다. 지료는 보통 당사자간 협의로 정해지며, 여의치 않은 경우 법원에 신청하여 받을 수 있습니다.

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